今日の切り取り20120817

繰り上げ返済による悪影響とは、資金繰りの悪化だ。これは手許現金が減るリスクだから、
企業会計で言うとキャッシュフローの悪化となる。

たまに企業が利益を出しているのにつぶれてしまう、黒字倒産というものがおきる事がある。
企業会計では発生主義と言って、取引が発生した時点と現金のやり取りが行われた時点を
分けて考える。つまり、売り上げはたっているのに回収に時間がかかり、
支払いや借金の返済が先に来てしまうと手許現金が無くなり、支払いが出来なくなる=倒産、
といった事が現実に起きうる。

これは家計でも考慮すべきリスクで、利息負担が減る=利益になるからと繰り上げ返済
をやりすぎると「黒字倒産」、つまり家計の破綻が起きる可能性が高まる。
なぜなら繰り上げ返済による利息軽減の効果が出るのは返済期間終了間際で、
それまでは悪影響(手許現金の減少)しかないからだ。
繰り上げ返済は本当にお得なのか? 前編

お金を借りるという事は「支払いを先伸ばしする権利を買う事」と同じで、
利息はその手数料だ。繰り上げ返済はせっかく買ったその権利を「返品」する行為
に他ならない。手数料は浮くが、先延ばしできなくなった分資金繰りは悪化する。
繰り上げ返済は本当にお得なのか? 後編

まず持ち家は資産(価値がある)かどうかについて、言及してみよう。
住宅ローンを組んで家を買った場合、一般的な感覚としては返した分だけ自分のものになる、
といった所だろう。これが一つ目の幻想だ。

また、経年劣化を考慮すると家の価値は毎年のローン返済額と同じかそれ以上に落ちていく
ケースが多い。家の価値は、住める・貸せる・売れる、の3点しかない。ローンを返し終わった
築35年のマンションに一体どれだけの価値があるのか? 売っても貸しても大した金額にならず、
買い手・借り手が簡単に見つかるとも限らないので、時間がかかればその分だけ損失は膨らむ。
住み続けるには大規模な改修や建替えで新しいマンションが買える位の費用がかかる事もある。
三つの価値はいずれも大幅に減る事は分かっているわけだから、
家は資産だと言い張る事には無理がある。

つまり「返済した分だけ自分のものになる」のではなく「返済した分だけ消費していく」
と考えたほうがより実態に近い。住宅はいつか壊れて使えなくなるのだから、家を買う事は
「家賃の長期前払い」であって、それ以上でもそれ以下でもない
(細かい説明は「割引現在価値法」で検索すれば説明しているサイトは沢山ある)。結局、
「持ち家は資産である」という考えは経年劣化(企業会計で言う減価償却)を無視した
無茶な考えである事は容易に分かるだろう。
持ち家は資産か? 持ち家に関する二つの幻想

あるファイナンシャルプランナーは著書の中で「持ち家と賃貸はどっちが得か?
というテーマでの執筆依頼は多いが、全て断っている。条件(変数)を少し変えればどっちが
有利かいくらでも変えられるからだ」と書いている。おそらくこの説明が持ち家と賃貸
の比較に関する全てを物語っているだろう。もう一言付け加えるなら
「重要な事は損得ではなく資金繰り」ということになる。
持ち家に関する二つの幻想〜そろそろ決着をつけたい「持ち家と賃貸はどちらが得か?」というくだらない論争〜  

※変数は、「所有欲」「利便性」「居住性」「周辺環境」「予算」など様々で、その優先順位も人それぞれ。
資産価値の劣化を考慮することで「賃貸派」の優位性を強調。しかし論者は「中立派」とのこと。
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